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  • RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA

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LA RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE UNA HIPOTECA

 

La firma de un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos adicionales que incrementan el importe total del capital objeto del préstamo y, en consecuencia, las obligaciones e intereses que el prestatario asume.

Venía siendo práctica habitual que el prestatario-hipotecante se hiciera cargo de todos los otros gastos vinculados a la concesión del crédito, tales como: los de constitución del préstamo ante el Notario, los de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad, los costes de tasación del inmueble y del abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa han declarado que estos gastos no son repercutibles al cliente del banco y que, las cláusulas que contienen la asunción de estos costes por parte del consumidor, son abusivas. Consecuentemente, estos pactos son nulos de pleno derecho y se tienen por no puestos. En otras palabras, que desparecen del contrato y los importes pagados sustentados por dichos conceptos deben ser devueltos al interesado.

Por cláusula abusiva se entiende toda estipulación no concertada individualmente entre la entidad y el ciudadano que ocasiona una clara desigualdad entre los derechos y obligaciones de las partes a favor de una de ellas. La ley exige que estas prácticas deben haber sido consentidas expresamente por el perjudicado para que sean eficaces.

La definición se encuentra recogida en el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y otros Usuarios, que dispone:

“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Corresponde a los jueces españoles declarar la nulidad de las cláusulas, por medio de un procedimiento civil declarativo donde se cumplan todas las garantías legales y procedimentales de igualdad y contradicción.

Los juzgados han aplicado directamente la jurisprudencia establecida por el alto tribunal europeo. La Sentencia 705/2015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dispuesto que la entidad financiera impone la asunción de unos gastos como son los notariales, registrales y tributarios, cuando es el banco el sujeto pasivo sobre el que recae el hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esta misma Sentencia, ha declarado que en estas cláusulas falta transparencia y claridad en su redactado, perjudicando directamente al consumidor. Además, si se tiene en cuenta que las hipotecas son títulos ejecutivos, el perjuicio que se ocasiona al hipotecante es más que evidente. Esto es así, porque el prestatario no tan solo ha firmado un contrato artero y malicioso, sino que ante cualquier incumplimiento por su parte, la entidad crediticia podrá acudir directamente a la ejecución para hacer valer sus derechos frente a él.

Evidentemente, se beneficia en demasía al banco, cuando éste mismo ha redactado intencionadamente un contrato fraudulento y carente de las exigencias mínimas de igualdad y equilibrio en las contraprestaciones entre las partes.

Finaliza la resolución diciendo que los gastos antes citados recaen sobre los bancos y no sobre los consumidores, por lo que están obligadas a su devolución en el supuesto de que se hubieran abonado por el cliente.

Los bancos deberían retornar estas cantidades indebidamente abonadas por sus clientes por iniciativa propia, pero no está ocurriendo.

Tiene que ser el perjudicado quién exija la devolución de las cantidades pagadas de más. Por lo que aconsejamos a los afectados que realicen una reclamación formal a su entidad, antes de acudir a un profesional. En caso de no recibir respuesta o de ver rechazada su reclamación, debe ponerse en contacto con un abogado experto en derecho bancario. Nuestro equipo puede proporcionarle un asesoramiento intachable para este tipo de asuntos y llevar a buen fin su demanda judicial.