CÓMO SE PARALIZA UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

 

La firma de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria siempre supone, para el ciudadano medio, la asunción de un importante compromiso económico. Las obligaciones financieras a las que se compromete, van a determinar el futuro de su vida y la racionalización de sus recursos monetarios.

 

Las hipotecas tienen una garantía procedimental para la entidad prestamista, puesto que son título ejecutivo. Esto significa que el banco acude directamente a la ejecución ante el pago de la cuota estipulada, sin necesidad de interponer previamente un juicio declarativo.

 

La ejecución permite a los bancos a ir contra los bienes presentes y futuros del prestatario. La primera actuación que se va a realizar frente al impago de las cuotas, es presentar la demanda para sacar a subasta el inmueble hipotecado. La ejecución hipotecaria, hasta hace relativamente poco tiempo, parecía imbatible y siempre a favor de la compañía prestamista.

 

La especialización de los abogados y su análisis sistemático de las normas, ha conseguido paralizar estos procedimientos y evitar que los propietarios pierdan sus viviendas.

 

Se han abierto distintas defensas para combatir estos procesos judiciales, entre los que destacan por su efectividad: la declaración de nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado por ser abusivas y la falta de legitimación activa de las entidades bancarias que han procedido a la titulización de los activos vinculados a hipotecas.

 

Una cláusula de vencimiento anticipado, es aquella estipulación contractual que permite a dar por vencido un acuerdo de préstamo por el impago de una única cuota. No solo faculta a las financieras a dar por resuelto el contrato, sino que pueden reclamar la devolución íntegra del capital prestado y la totalidad de los intereses vencidos y no vencidos.

 

Esta estipulación en particular, ha sido declarada abusiva bajo el argumento de que el impago de un único plazo no reviste la gravedad suficiente para alcanzar el objeto esencial del contrato, que es la devolución del capital y el pago de los intereses.

 

La consecuencia de que una cláusula sea declarada abusiva es su nulidad de pleno derecho, por lo que se desaparece de las condiciones contractuales como si nunca hubiera existido. Por tanto, la ejecución sustentada en el vencimiento anticipado pierde su causa de pedir porque ya no existe, provocando el sobreseimiento del procedimiento y su archivo

 

Ello no significado que el cliente que no abone sus cuotas se quede con la titularidad de la vivienda de forma permanente. Pero, sí que consigue atrasar la actividad jurisdiccional y, en definitiva, se desconocen las consecuencias finales ya que el banco deberá ir a un proceso declarativo ordinario.

 

En sede de un proceso declarativo ordinario se pueden discutir todos los aspectos controvertidos de una relación civil y presentar todo tipo de pruebas, por lo que el resultado del pleito es incierto.

 

La gran mayoría de los préstamos, por no decir la totalidad, tienen una cláusula de vencimiento anticipado. Por tanto, es importante saber por los afectados que cuentan con este medio de defensa de sus derechos.

 

Respecto de la falta de legitimación activa de los bancos es otro asunto controvertido que se ha resuelto en la mayoría de los juzgados a favor de los clientes afectados.

 

La particularidad en estos casos, es que la defensa se articula desde otra postura. Ésta consiste en averiguar si la hipoteca en cuestión, ha sido titulizada y ofertada en los mercados bursátiles. Es lo que se denomina bonos de titulización.

 

Los bonos los compran terceros como puede ser un fondo de inversión, una compañía aseguradora u otras compañías de capital riesgo. Pero claro, no adquieren la deuda individualizada y cognoscible, sino los títulos que no son más que divisiones de las deudas.

 

En los mercados no se compra la deuda completa de un préstamo con su garantía, sino las divisiones materializadas por medio de títulos. Por lo que un préstamo hipotecario puede ser propiedad de numerosas personas o entidades.

 

En definitiva, el banco ha transmitido la garantía, por lo que ya no es su titular. Quién no es titular de una relación jurídica, no tiene acción para exigir el cumplimiento de una obligación.

Por ello, las entidades financieras carecen de legitimación activa cuando presentan una ejecución hipotecaria de una obligación que ha sido vendido en un mercado secundario. La falta de legitimación se aprecia de oficio o a instancia de parte, en cualquier momento del procedimiento.

Hasta aquí, dejamos los últimos argumentos para accionar la defensa de los afectados por cláusulas abusivas y que están recibiendo el respaldo de los juzgados.

 

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