Contácte con nosotros : 692530551/960152075

REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA

 

En el mes de Julio del año 2014 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) anulo la interpretación de la normativa española, según la cual un juicio contra las cláusulas abusivas no puede detener un desahucio. El tribunal considera que tal interpretación es contraria a la Directiva 93/13 de la normativa europea de protección al consumidor por lo que alrededor de dos millones de familias españolas no podrán ser desalojadas de forma forzosa por el banco si demuestran que están inmersas en un proceso judicial por las cláusulas abusivas de sus hipotecas.

 

El TJUE en su Sentencia en el asunto C-169/14, (Sánchez Morcillo/Abril García vs BBVA), a raíz de unas Cuestiones Prejudiciales planteadas por la Audiencia Provincial de Castellón mediante Auto de fecha 02 de abril de 2014) afirma que la Ley 1/2013 vulnera en el derecho a la tutela judicial efectiva el artículo 47 Carta de Derechos fundamentales de la Unión Europea y la Directiva 93/13 en materia de Consumidores y el no suspender el procedimiento hipotecario en caso de demanda ante el juzgado de lo mercantil es contrario al derecho comunitario.

 

Asimismo establece que la actual legislación hipotecaria viola los derechos fundamentales de las personas, y sitúa al deudor hipotecario en una situación de desigualdad. La sentencia obliga, de nuevo, al gobierno del PP a modificar la legislación, en este caso la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

La sentencia reconoce la vivienda como un bien de consumo de necesidad básica y determina que se limita el derecho a la defensa de los deudores al impedirles recurrir en segunda instancia permitiendo que los bancos si lo hagan en una escandalosa desigualdad de las partes en el procedimiento en perjuicio de las más débil

 

Para mayor abundamiento la legislación anterior que regulaba las ejecuciones hipotecarias fue declarada ilegal por la Sentencia dictada también por el TJUE. Recordemos que la Ley 1/2013 fue dictada en contra de la ILP de la PAH que reunió un millón y medio de firmas por el mantenimiento de las deudas perpetuas, los desahucios y un procedimiento sin garantías. Esta ley no solo no ha solucionada el problema sino que además ahora ha generado un nuevo caos procesal.

 

 

ANTECEDENTES DE LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

 

Todo comenzó cuando el Juez del juzgado mercantil de nº 3 de Barcelona elevó una consulta al Tribunal Europeo sobre si el sistema de ejecución hipotecaria establecido en la legislación española no supone una limitación clara de los derechos del consumidor ya que, interpreta el juez, supone una clara obstaculización para que ejercite acciones judiciales.

 

En relación a esta consulta la abogada general del Tribunal de Luxemburgo en su informe determino “que  la regulación procesa española es incompatible con la Directiva europea de protección del consumidor frente a las cláusulas abusivas puesto que "menoscaba la eficacia de la protección que esta persigue".

 

Esta Directiva Europea de protección del consumidor exige que el consumidor "disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de su contrato de préstamo que, si de da el caso, pueda detener la ejecución forzosa". Es decir,  no protege al consumidor porque permite la pérdida de la propiedad y el desalojo antes de que éste pueda ejercitar una acción por daños y perjuicios contra la entidad financiera  "debiendo  soportar indefenso la ejecución y la pérdida de su vivienda" para que, sólo con posterioridad, esté legitimado para ejercitar una acción de daños y perjuicios.

 

Por otro lado también sostiene este informe que el juez que instruye un caso de ejecución hipotecaria debe tener la posibilidad de suspender (de forma provisional) el proceso de desahucio hasta que se haya comprobado el carácter abusivo del contrato con la entidad. De este modo se impediría que el procedimiento "cree en perjuicio del consumidor una situación que posteriormente sea de muy difícil o imposible reparación".

 

Tomando como punto de partida el Tribunal de Justicia de la UE  en su Sentencia dictada en el día de hoy señala que "el régimen procesal español menoscaba la efectividad de la protección que pretende garantizar la Directiva europea sobre cláusulas abusivas". Ya que el juez que conoce del proceso declarativo no tiene la posibilidad de suspender el procedimiento de ejecución, esa declaración de nulidad sólo permite garantizar al consumidor una protección a posteriori meramente indemnizatoria, pero  "esa indemnización resulta incompleta e insuficiente, y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de esas cláusulas".

 

Como consecuencia directa el Tribunal de Justicia declara que la normativa española no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la Directiva confiere a estos últimos", señala.

 

Por ello, la sentencia concluye que "la normativa española, que impide al juez, que es competente para declarar abusiva una cláusula de un contrato hipotecario, suspender el procedimiento de desahucio iniciado por otra vía, es contraria al Derecho de la Unión". Ahora nuestro parlamento deberá:

 

1.- Acomodar esta sentencia a la legislación española que deberia proteger al consumidor frente a los abusos de la Banca.

2.- Determinar si se pueden beneficiar de esta sentencia las mas 350.000 familias ya desahuciadas, cosa que dudamos.

 

LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLA

 

Ante la situación de alarma social el gobierno se ha visto obligado a introducir una serie de criterios de "prudencia financiera" en la concesión de “nuevos créditos hipotecarios”, dejando de lado la aplicación de estas medidas retroactivas para los créditos ya firmados, con lo que millones de personas quedan fuera de estas medidas.

 

Así lo anuncio Luis de Guindos, durante su intervención ante el Pleno del Congreso para defender el “proyecto de ley de Medidas Urgentes par reforzar la protección a los deudores hipotecarios” cuyo objetivo según este es  "mejorar la normativa porque la dramática situación que atraviesan muchas familias españolas merece el mayor esfuerzo y entendimiento de todos. Esto se traduce por un lado en:

 
1.- Reforma de la Ley Hipotecaria y la regulación del mercado para "equilibrar la posición de las partes" respecto de asuntos como las exigencias de cláusulas, tasaciones e intereses de demora. Es decir, se limitarán los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero para "evitar el crecimiento desorbitado de la deuda y facilitar que los deudores puedan afrontar el pago". Recordemos que estos intereses de demora pueden llegar hasta el 29% en caso de impago.

Por otro lado y para evitar la sobre tasación de parte  de los bienes se "reforzará la independencia" de las sociedades de tasación, limitando la presencia los bancos en su accionariado del 25 al 10%, y se "endurecerán los supuestos de infracción". Además las entidades de crédito tendrán "aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente" y el incumplimiento de este precepto será sancionable, lo que "incrementará la competencia y objetividad del mercado de las tasaciones".

El Consejo de Consumidores y Usuarios y otras autoridades administrativas estarán facultadas además para "requerir al Banco de España que inicie un procedimiento sancionador contra una tasadora".

 

2.- Subastas y ventas extrajudiciales, en la nueva Ley Hipotecaria se incluirá una reglamentación para la venta extrajudicial de las viviendas, que hasta ahora "suscitaban problemas de legalidad", incluyendo la posibilidad de realizar "subastas extrajudiciales online" con un procedimiento "mucho más garantista que agilizará la resolución de las ejecuciones y aliviará la carga de los juzgados".

Asimismo, se permitirá que si tras la ejecución de la hipoteca al deudor de buena fe le restara deuda por pagar, el juez tendrá la potestad de decidir si se amortiza hasta el 65% máximo del total hasta el quinto año desde la ejecución o del 80% en diez años. "Y si la entidad financiera obtiene una plusvalía con la venta del bien en esos diez años el juez podrá exigir que el 50% de esa plusvalía se reduzca de la deuda".

También se propondrá facilitar el acceso de los postores a las subastas "por ejemplo, rebajando los requisitos" como el aval necesario para pujar, que caerá del 20 al 5% del valor de tasación; ampliar de 20 a 40 días el plazo para que el adjudicatario encuentre financiación o impedir que el precio de subasta sea inferior al 75% del precio de tasación en escritura. "Si la subasta concluye sin postor, el porcentaje de adjudicación para el banco subirá del 60 al 70% de la tasación", ha añadido el ministro.


3.- Prudencia financiera. En este sentido  se modificara la Ley de Enjuiciamiento Civil para que no se pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos, y se adoptarán medidas adicionales de "prudencia financiera" como limitar a 30 años el plazo máximo para conceder hipotecas de vivienda habitual.

Por otro lado se “sugerirá” cambiar la redacción sobre algunas cláusulas "especialmente complejas" como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o los 'swaps' de intereses. En este sentido, además de hacer constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de esos componentes, también se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación.

 

4.- Código de buenas prácticas, no de obligado cumplimiento, aprobado hace un año se intentara mejorar ampliando los umbrales de exclusión que en su momento se fijaron para poder acceder a estas opciones, por lo que se elevarán los límites de los préstamos que se pueden acoger y se podrán modificar "en función de las cargas y circunstancias familiares".

Además, si el banco rechaza el plan de refinanciación propuesto por un deudor deberá justificar por qué, y se moderarán los intereses de demora del 20 al 10% en los casos de impago del alquiler tras la dación en pago. Con respecto a la comisión de seguimiento de este Código de Buenas Prácticas, se ampliará el número de miembros "para que sea más plural y representativo".

 

5.- Fondo de alquiler social para los desahuciados, se ha constituido con la participación de los ministerios de Fomento, Economía y Sanidad, del Banco de España, de la FEMP, de la Plataforma del Tercer Sector, de las patronales bancarias y de 33 entidades que aportan de momento unas 6.000 viviendas. Estas están a disposición de las familias desalojadas por impago de préstamos hipotecarios", que podrán acceder a viviendas propiedad del banco con el que tienen la deuda. El coste será "muy razonable": de entre 150 y 400 euros mensuales, siempre que no se supere el 30% de los ingresos netos totales de la familia.

Para ello es necesario modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos con el objetivo de ampliar a dos años --prorrogables por un tercero-- los contratos derivados del Fondo, y se obligará a los servicios de atención al cliente de las entidades que atiendan las reclamaciones relacionadas con este servicio.

Como vemos nuestros políticos están llenos de "buenas intenciones", sin embargo nada se dice sobre la dación en pago, las hipotecas firmadas con anterioridad a la aprobación de la Ley. Ya veremos estas buenas intenciones en que se traducen una vez se apruebe definitivamente el texto de la nueva Ley, si en una realidad de la que se puedan beneficiar todos los afectados por este drama social o por el contrario es otra cortina de humo para que cambiándolo todo, todo siga igual.