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COMO SE PUEDE RENEGOCIAR UNA HIPOTECA, LA SUBROGACION Y LA NOVACION

 

Renegociación de la hipoteca o negociación extrajudicial se puede realizar por medio de los 2 mecanismos legales existentes como son:

 

 

1.- La Novación hipotecaria

 

Esta consiste en el cambio de las condiciones de la hipoteca con la misma entidad financiera que se ha firmado por medio de un acuerdo entre todas las partes, es decir es una renegociación de condiciones sin cambio de entidad. La entidad Financiera no tiene obligación legal de atender a esta negociación, más allá del peligro del impago de estas cuotas de la hipoteca, por lo que el éxito de la negociación dependerá del perfil del titular y del interés de la entidad de mantenerlo como cliente o verse incurso en un procedimiento ejecutivo por impago de las cuotas. Existe la posibilidad de realizar novación sobre:

1.- El tipo de interés aplicado

2.- El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero)

3.- El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo)

4.- Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

Por lo general los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y regístrales son muy reducidos.

 

2.- La Subrogación Acreedora

 

Esta se da en el caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación con la entidad que se ha firmado la hipoteca. En estos casos cabe la posibilidad de pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones. Este proceso funciona de la siguiente forma:

 1.- La nueva entidad hace una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones y a continuación se pone en contacto con la antigua entidad para hacérselo saber y para solicitar que le sea certificado el saldo pendiente del préstamo.

 2.- La antigua entidad tiene un plazo de siete días para emitir este certificado y quince días para igualar o mejorar las nuevas condiciones de interés ofrecidas por la competencia (en este último caso no prosigue la subrogación).

 3.- Si la antigua entidad no opta por asumir las nuevas condiciones o si no emite la certificación de saldo en siete días, se procede al otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta escritura la nueva entidad asume la propiedad de la hipoteca, y transfiere a la entidad subrogada (antigua) el importe correspondiente al capital pendiente.

En una subrogación acreedora sólo se puede modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo las otras condiciones de la hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización e intervinientes). Si se quiere modificar cualquiera de estas condiciones, se puede pactar de antemano una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca. Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva. Debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos notariales, registrales y de gestión de la escritura de subrogación, pero son mucho menores que los de una hipoteca nueva.