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¿Qué es la titulización de créditos y otros productos bancarios?

 

En estos últimos años hemos visto como miles de créditos de particulares y otros productos bancarios han sido titulizados por la entidades bancarias con lo que se contrataron. Para entender esta nueva situación hay que comenzar por definir en que consiste esta titulización de creditos, hipotecas...La titulización se define como un método de financiación basado en la venta o cesión de determinados activos, incluso derechos de cobro futuros, al emitir valores que se colocan entre los inversores.

 

 

¿En qué consiste la titulización?

 

La titulización permite transformar un conjunto de activos financieros poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, con la particularidad que son homogéneos, líquidos y con unos flujos de pagos determinados.

 

 

¿Quién puede titulizar sus activos?

 

Cualquier empresa puede titulizar, pero normalmente lo hacen las instituciones financieras debido a su capacidad para generar activos financieros. En los últimos años la titulización se ha convertido en una de las características más relevantes de la innovación financiera. Como parte de este proceso de innovación, los activos objeto de la titulización, en su origen básicamente hipotecarios, así como las estructuras a través de las que se desarrolla el proceso, se han ido ampliando y sofisticando sustancialmente. Las entidades financieras, al utilizar masivamente el sistema de titulización, fueron el motor que aceleró el proceso de endeudamiento; a la vez que endeudaban a su clientela, se endeudaban en el mercado financiero emitiendo bonos hipotecarios. Para poder emitir esos bonos, debían otorgar hipotecas, y el proceso se convirtió en un carrusel sin el necesario control por las Autoridades pertinentes. Este esquema, cuando se vino abajo, fundamentó el epicentro de lo que se llamó “burbuja inmobiliaria”, cuando realmente la burbuja era de deuda con desastrosas repercusiones sobre la población.

 

 

¿En España quien utiliza este método de financiación?

 

La titulización es un fenómeno eminentemente bancario, el 99% de las titulizaciones han sido originadas por entidades de crédito, principalmente vendiendo sus activos a fondos de titulización. Las entidades financieras encontraron en el sector inmobiliario un instrumento con que impulsar su desarrollo concediendo préstamos con garantía hipotecaria que posteriormente se titulizan. Este procedimiento de titulización consiste en otorgar hipotecas,(heterogéneas), y “empaquetarlas” en emisiones que se transforman en bonos (homogéneos de 100.000€ cada uno). Se colocan en el mercado financiero AIAF donde los inversores los adquieren. Las entidades financieras españolas han colocado a través de la titulización miles de millones de euros con los que se pudo financiar préstamos a los promotores inmobiliarios, lo que llevó al sector a construir más viviendas que Alemania, Francia e Italia juntas. Estos préstamos al promotor, una vez acabada la obra, revertían sobre las familias que adquirían una vivienda. Desde el año 2000, las emisiones de titulizaciones crecieron a un ritmo espectacular al superar el 50% anual, de tal modo, que en siete años (de 2000 a 2007), el saldo vivo de los bonos de titulización emitidos por las entidades financieras se multiplicó por dieciséis veces. España continúa situándose en segundo lugar en Europa (por detrás del Reino Unido) por volumen de emisiones.

 

 

¿Cuando se inicia este método de financiación en España? 

 

La connivencia política con el poder económico permitió modificaciones continuas de la inicial Ley Hipotecaria en busca de una total desregulación a favor de la banca. El primer e imprescindible paso consistió en que el Banco de España relajó la política crediticia para la concesión de hipotecas (en la época que el Sr. Jaime Caruana era gobernador) y también para la concesión de créditos al promotor. Todo ello acompañado con importantes deducciones fiscales (Sr. Rodrigo Rato). El ardid que se empleó fue que las entidades financieras podían sacar éstos préstamos de sus balances mediante titulizaciones, es decir, agrupando las hipotecas en activos para venderlas. De este modo, al traspasar el riesgo de crédito a inversores podían volver a iniciar el proceso de concesión de créditos indefinidamente. No obstante, en 2007, explotó la burbuja de la deuda y con ella desaparecieron los inversores que adquirían las emisiones titulizadas.

 

Para realizar una Titulización se necesita contar con una entidad, fuera del balance, sin personalidad jurídica y administrada por un gestor. En España el nombre utilizado es Fondo de Titulización y la sociedad que lo administra: Sociedad Gestora. Para concretar, una entidad financiera puede agrupar ciertos activos y sacarlos del balance vendiéndoselos a un Fondo de Titulización que para financiar esta compra emite una serie de bonos que son colocados a los inversores. De este modo los activos son transformados en títulos de deuda. Para lo que viene a continuación es muy importante este dato: estos títulos de deuda se emiten como “Participaciones Hipotecarias (PH)”, es decir un bono es la parte alícuota de una emisión (al igual que una acción es la parte alícuota de un capital social) y en ningún momento se transfieren préstamos hipotecarios en concreto. Por ejemplo, una emisión de 100 millones de euros contiene 1.000 bonos de 100.000 euros. Nadie que posea un bono puede acreditar una hipoteca en concreto, tan solo es dueño de la milésima parte de la emisión.

 

La creación de “Participaciones Hipotecarias (PH)” y la transferencia de activos es sumamente opaca puesto que:

 

1.- No hay publicidad registral en el Registro de la Propiedad. Formalmente, a pesar de que ha habido un cambio en la propiedad (del banco al bonista inversor) no cambia el acreedor hipotecario y la garantía sigue estando a nombre de la Entidad de Crédito.

2.- Las cláusulas hipotecarias firmadas en España prevén expresamente que la Entidad de Crédito no necesita comunicar al cliente la cesión del crédito. Venta, transmisión y cesión del crédito se utiliza, sin distinción, en la legislación española.

3.- Las escrituras de constitución de los Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH) y los Fondos de Titulización de Activos (FTA) están registradas en los registros especiales de la CNMV pero no están disponibles en la web.

 

 

CONCLUSIONES SOBRE LA TITULIZACION

 

De todo ello se desprende que amparados en un sistema judicial diseñado a medida de las entidades de crédito, éstas se han aprovechado de los procedimientos ejecutivos y han utilizado el sistema judicial para presentarse en los juzgados a COBRAR HIPOTECAS CUYA TITULARIDAD YA HAN ENAJENADO. NO SON LOS ACREEDORES Y POR LO TANTO NO TIENEN LEGITIMACIÓN ACTIVA NI PARA COBRAR LA DEUDA NI PARA EJECUTAR GARANTÍAS. Se han aprovechado de la opacidad del sistema y de la apariencia de legitimidad que da el registro de la propiedad. Las Entidades de Crédito no comparecen en los juzgados como apoderados de los Fondos, o de las Sociedades Gestoras, sino que se hacen pasar como acreedores de los préstamos cuando son tan solo Administradores de los cobros que origina el préstamo con garantía hipotecaria. Esta función está completamente descrita en el Folleto de emisión, deben de cobrar las cuotas mensuales y transferirlas trimestralmente al Fondo de Titulización.

 

 Es decir, las entidades financieras:

 

1.- Se adjudican las viviendas que garantizan el préstamo cuando tan solo son los Administradores de los cobros que genera la hipoteca. 

2.- En la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) están registradas todas las operaciones que han sido titulizadas. 

3.- Los Fondos de Titulización han sido constituidos en presencia de notario.

4.- El Banco de España ha confirmado por escrito: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”.

5.- Al titulizar los préstamos se produce una novación que diluye la responsabilidad de los avalistas.

6.- La banca no cumple con lo legislado. Según la ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario, obliga cuando se vende un crédito (préstamo hipotecario) a practicar en el Registro de la Propiedad una anotación al margen. No cumple con lo legislado ya que es la constatación de que la hipoteca no le pertenece.

 

 

¿Qué pasa si aplicamos esto a un procedimiento ejecutivo?

 

Básicamente sería anulable cualquier procedimiento judicial en el que se pueda demostrar que una entidad de crédito ha ejecutado una garantía hipotecaria presentándose como titular del préstamo sin serlo porque lo ha transferido a un FTA ya que carecerían de legitimidad activa en el procedimiento.